（来源：领盛Optivest）
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基本面总结：1.从霍尔木兹海峡到加拿大住房市场的潜在连锁反应
在加拿大央行于2024年6月启动降息之前，房地产市场曾普遍担忧所谓的“抵押贷款续贷冲击”或“续贷悬崖”。这一说法自2023年10月开始流行，当时加拿大皇家银行资本市场分析师DarkoMihelic估计，约60%的银行抵押贷款将在2026年前到期续贷，且还款金额可能上涨高达48%。然而，实际情况并未如预期般恶化，违约率并未显著上升，这主要归因于多重因素的共同作用，包括利率的回落、居民收入的增长、政府实施的抵押贷款限制政策、家庭累积的房屋净值（尽管其中一部分随后有所回吐），以及在政策引导下贷款机构提供的宽容措施。这些因素在整体上稳定了房地产市场，使其在经历2022年冬季高点后的明显调整后逐步企稳。
总体来看，加拿大成功度过了2022至2023年的房地产震荡期，尽管家庭资产净值受到一定侵蚀，但市场并未出现系统性失控。然而，这一轮调整是否只是更大波动的前奏，仍然值得警惕。即便在加拿大房地产协会数据显示4月房价表现强于典型季节性水平、但MLS房价指数环比仍小幅下滑的背景下，市场基本面中仍存在多项不利因素，包括人口增长放缓（部分源于临时居民减少，尽管其主要影响租赁市场，但也会间接传导至房价）、公寓市场持续疲软、政府供给政策在自住领域尚未显现明显效果、家庭债务水平高企与生活成本压力沉重、全职就业增长出现见顶迹象、住房竣工量上升尤其集中于租赁市场从而产生替代效应，以及整体宏观经济不确定性的上升。
尽管这些结构性因素对市场构成压力，但房地产价格周期的核心驱动力依然是利率，而利率最终受制于通胀走势。过去两个月，多项关键通胀指标明显上行，其中一个重要原因是伊朗对霍尔木兹海峡石油运输的控制所引发的全球能源冲击。尽管各国央行仍寄希望于相关局势缓解，但美国生产者价格指数显著超出预期的表现，已使这种期待的不确定性明显上升。加拿大的通胀反应相较美国略显滞后，但随着消费者价格指数数据的公布，这种差距可能迅速收敛。同时，财政刺激以及人工智能相关资本支出所带来的经济增长动能也在对利率形成支撑，而跨境金融因素同样不可忽视，投资者对美国国债风险要求更高的期限溢价，这一溢价目前处于多年高位，加拿大市场亦呈现出类似趋势。
在此背景下，如果加拿大央行被迫重新进入加息周期，房地产市场将迅速承受压力。一般而言，抵押贷款利率上升100个基点大致会削弱约8.5%的购房能力，从而直接压缩购房者可承受的价格区间。与此同时，更高的续贷利率通常意味着违约风险上升、挂牌房源增加，以及在房价进一步下行的情况下潜在系统性损失的扩大。若加息呈现连续性，其影响将更加显著，因为这将逐步消耗部分家庭的财务缓冲。目前约有36%的房主表示在偿债方面已感到压力，其中接近四分之一将在未来一年内面临续贷。金融监管机构负责人此前估计，在续贷阶段可能有3万至15万户家庭处于较为脆弱的状态。虽然绝大多数家庭不会走向违约，但在当前拖欠贷款数量基数较低的情况下，违约率即使出现小幅上升，也可能在统计上形成显著变化。
基于这些因素，可以认为，在当前环境下对2026年房价大幅上涨抱有高度确定性的预期并不稳妥，同时购房者在决策时也不宜过度依赖杠杆。然而，从更长期视角来看，对房地产市场陷入悲观同样缺乏充分依据。人口结构与政策环境意味着移民规模在中长期内大概率回归常态，而新移民通常集中于主要城市，这将持续强化核心区域的住房需求。与此同时，当前自住房建设不足的问题可能在未来转化为供给短缺，人口老龄化趋势则会推动更多人选择“原地养老”，从而减少市场流通供给。叠加建筑成本维持高位以及土地使用与分区制度短期内难以显著放松，这些因素均构成对房价的中长期支撑。此外，一旦经济衰退风险上升，利率通常将重新进入下行通道，从而对房地产市场形成再度支撑。
综合来看，在短期不确定性与长期结构性支撑并存的环境下，加拿大房地产市场在未来一段时间内仍可能经历新的波动。如果通胀预期出现失控，或核心通胀水平显著高于3%，央行几乎不可避免地需要重新加息，从而触发新一轮市场调整。在这一过程中，当前市场中显现的复苏迹象仍需谨慎解读，因为其中可能掺杂着尚未完全显现的潜在风险。
2.美联储进入新阶段，政策路径仍存不确定性
据路透社5月18日华盛顿报道，随着前美联储理事凯文·沃什即将宣誓就任主席，美联储正进入新的政策阶段。这一变化也意味着美国总统特朗普与央行关系将出现新的互动模式。
在此前数年中，特朗普多次公开批评现任主席鲍威尔，尤其对加息政策表达不满。随着沃什接任，虽然外界预期双方关系可能改善，但在政策方向上仍存在不确定性。市场甚至预计沃什最早可能在明年1月面临加息决策压力。
在沃什上任之际，美国通胀形势再度趋紧。受关税政策持续影响、中东局势推高能源价格以及国内需求强劲等因素驱动，通胀水平仍高于美联储2%的目标。此前一度出现的通胀回落趋势已有所逆转，多位美联储官员对价格压力重新积聚表示担忧。
就业方面，美国失业率维持在4.3%的相对低位，但政策制定者面临通胀与就业之间的权衡。一方面，高通胀可能需要收紧政策，从而对就业造成压力；另一方面，若劳动力市场走弱，则可能需要降息以支撑经济。
在资产负债表问题上，美联储目前持有约6.7万亿美元资产，主要由国债和抵押贷款支持证券构成。这一规模源于疫情期间的大规模流动性投放。未来沃什预计将探索缩减资产负债表的路径，但这一过程可能较为缓慢，并受到财政部发债节奏及国际投资者反应的影响。
长期利率已呈上升趋势，而若资产负债表进一步收缩，可能对利率形成额外上行压力，从而影响住房贷款等融资成本。
在利率政策方面，自去年12月以来，美联储一直将政策利率维持在3.5%至3.75%区间。该水平被认为具有一定限制性，有助于抑制通胀但尚未显著损害就业市场。然而，随着通胀压力上升，部分官员倾向于释放可能加息的信号。
沃什上任后将在6月会议上首次面对这一政策选择，并可能需要在政治压力与经济现实之间进行权衡。此外，未来政策讨论还将涉及人工智能对就业和生产率的影响，以及人口老龄化和移民政策变化对劳动力供给的长期影响。
整体来看，美联储在新领导下的政策路径仍存在较大不确定性，需在通胀控制、就业稳定及金融条件之间进行复杂平衡。
2026年5月19日（星期二），市场焦点集中于加拿大统计局将于北京时间20:30公布的4月消费者物价指数（CPI）数据。
经济资讯
本周一，市场目光聚焦于即将于周二公布的加拿大4月份通胀报告。受中东冲突持续推高油价影响，经济学家普遍预计总体通胀率将从3月份的2.4%显著升至3.1%，主要驱动因素为燃料成本上涨。4月份汽油价格环比再涨8%，同比涨幅高达28%。值得注意的是，去年4月消费者碳税取消带来的基数效应消失，叠加4月20日起联邦燃油消费税每升减免10加分（效果将从5月起更明显），税收扭曲使能源价格同比压力进一步放大。
尽管如此，核心通胀压力预计仍保持在可控范围内。加拿大央行首选的核心通胀指标（中位数和修正值）同比有望小幅下降，因为去年同期较大的月度涨幅已从年度计算中剔除。食品价格涨幅预计维持在4%左右。商业调查显示，近几个月短期通胀预期随能源价格飙升有所上升，但长期预期仍锚定在目标水平附近。
加拿大央行将密切关注能源价格向其他领域蔓延的迹象。不过，鉴于核心物价增速放缓、失业率高达6.9%且整体经济疲软，央行有空间忽略短期市场波动。加拿大皇家银行（RBC）维持基本预测不变：预计利率在2026年全年保持稳定，不会加息。
在消费方面，家庭支出仍是稳定增长引擎。加拿大统计局初步数据显示，3月零售销售额环比增长0.6%，延续了2月份的回升势头。RBC持卡人交易数据表明，即使面临新一轮重大石油冲击，加拿大经济韧性仍延续至2026年第一季度。
总体而言，加拿大正经历能源驱动的通胀抬头，但核心压力温和、经济疲软以及长期通胀预期受控，使央行得以按兵不动。市场将密切关注周二的通胀数据，以验证“油价冲击不会重新引发广泛通胀”的判断。
政治资讯
本周一，特朗普政府宣布退出一个历史悠久的加美防务合作机构，指责加拿大在军费开支方面“未能取得可信进展”。美国陆军部副部长埃尔布里奇·科尔比在社交媒体上表示，五角大楼将“暂停”参与常设联合国防委员会——该委员会成立于1940年，是北美大陆防御的咨询机构，由两国高级国防和外交官员组成。科尔比称：“只有投资于我们自己的国防能力，美国人和加拿大人才能安全、有保障和繁荣。”他还在帖子中链接了加拿大总理马克·卡尼今年在达沃斯世界经济论坛上关于与美国以外国家结盟的演讲，暗示美方对卡尼的对外姿态不满。
华盛顿智库斯考克罗夫特战略与安全中心研究员伊姆兰·巴尤米评论称，此举是“不必要的挑衅”，会向渥太华及其他美国盟友发出错误信号。该委员会自2024年11月在渥太华举行会议后未再公开活动，这意味着特朗普2025年1月重返白宫以来，该机构尚未召开过会议。
军费分歧是此次退出的核心原因。几十年来，加拿大在北约要求的国防开支占GDP 2%的目标上长期落后。去年加拿大终于通过增加93亿加元预算（包括提高军饷和将海岸警卫队纳入国防开支）达到了2%的门槛。然而，在特朗普敦促下，北约成员国已同意未来十年将国防开支提高至GDP的5%（其中3.5%用于直接军事开支，1.5%用于国防基础设施）。加拿大承诺到2035年实现这一目标。科尔比强调，包括加拿大在内的所有北约伙伴需要达到海牙峰会设定的3.5%直接军事开支目标，这对北美和北极防御至关重要。
加拿大总理办公室尚未就美方退出委员会一事作出正式回应。分析人士认为，此举标志着加美防务关系进一步恶化，尤其在特朗普持续对加拿大施加贸易压力和发表“第51个州”言论的背景下，双边信任已降至历史低点。
金融资讯
周一，加拿大股市因银行假日休市。
地缘战事
美伊博弈：谈判“时间不多了”，打击暂缓但未取消。特朗普周一在社交媒体上表示，他已指示军方“不会按计划明天对伊朗发动攻击”，但同时命令部队做好“随时对伊朗发动全面、大规模攻击”的准备。他称卡塔尔、沙特和阿联酋领导人要求暂缓行动，因为“即将达成一项可接受的协议”。伊朗外交部发言人证实，德黑兰已“通过巴基斯坦向美方传达了其立场”。一位巴基斯坦消息人士透露，双方“一直在改变目标”，“我们时间不多了”。据伊朗高级消息人士描述，伊朗新提案与上周被特朗普斥为“垃圾”的旧方案相似：核心是结束战争、重开霍尔木兹海峡、解除海上制裁，而核计划问题推迟讨论。但美方立场有所软化：同意解冻伊朗被冻结海外资产的四分之一（数百亿美元），并允许伊朗在国际原子能机构监督下保留部分和平核活动。伊朗塔斯尼姆通讯社称美国还同意在谈判期间豁免对伊石油制裁，但一名美国官员否认。目前脆弱停火仍在维持，但伊朗盟友已从伊拉克向沙特等国发射无人机，巴基斯坦外交部谴责了周日袭击。
元股证券:ygzq.hk以黎冲突：空袭持续，死亡人数突破3000。黎巴嫩南部战火未熄。以色列周一发动空袭，在巴勒贝克附近炸死巴勒斯坦伊斯兰圣战组织一名指挥官及其女儿。真主党则向以色列北部发射爆炸无人机并袭击以军阵地。以色列军方称过去24小时打击了30多个真主党目标。黎巴嫩卫生部最新统计显示，自3月2日战争爆发以来，黎境内死亡人数已超过3000人，包括619名妇女、儿童和医护人员。由美国斡旋的45天停火延期于周一午夜生效，但战斗未见缓和。伊朗坚持，结束以色列在黎巴嫩的战争是其就更广泛冲突达成协议的条件之一。
俄乌战争：导弹与无人机互袭，平民伤亡严重。俄罗斯对乌克兰黑海港口敖德萨和第聂伯罗市发动大规模导弹和无人机袭击。乌空军称俄军共出动524架无人机和22枚导弹。第聂伯罗至少22人受伤，周边另有8人受伤；敖德萨方面，无人机破坏居民楼、学校和幼儿园，一名11岁男孩和一名59岁男子受伤。此外，俄无人机在黑海击中三艘驶往敖德萨港口的外国旗船只。俄方则报告称，乌克兰无人机在罗斯托夫和别尔哥罗德地区造成2人死亡、2人受伤。乌克兰总统泽连斯基呼吁欧洲加强防空。克里姆林宫否认泽连斯基关于“俄拟从白俄罗斯攻击北约”的指控，称其旨在“煽动延长战争”。白俄罗斯国防部则宣布与俄联合举行核武器部署能力演习，强调“不针对任何国家”。
技术谋攻
美加日内关注区间:
1.3775-1.3715
技术指标总结：
过去一年，加拿大房地产市场一度担忧所谓的“抵押贷款续贷悬崖”。当时的核心逻辑是，大量低利率时期发放的按揭将在2025–2026年前后集中到期，而如果利率维持高位，家庭还款压力可能显著上升。然而，现实发展比预期温和得多。利率在2024年中开始回落、居民收入增长、银行提供一定程度的展期与缓冲，加上此前房价上涨带来的房屋净值积累，共同吸收了冲击，使违约率并未明显抬升，房地产市场也在经历2022–2023年的调整后逐步企稳。
但这种“软着陆”并不意味着风险已经消失。当前市场的基本面仍然存在多重压力：人口增长阶段性放缓、公寓市场疲弱、住房供给政策尚未显著改善自住市场、家庭债务与生活成本依然高企、就业增长动能边际减弱，以及租赁住房供给增加对购房需求的替代效应。这些因素本身不会立即引发系统性风险，但会削弱市场的韧性，使其对外部冲击更加敏感。
而最大的外部变量，正是通胀与利率路径，而这条路径正在被全球因素重新塑造。近期通胀重新抬头，与中东局势密切相关——伊朗对霍尔木兹海峡石油运输的影响推高了全球能源价格，进而传导至生产者价格与消费者价格。美国的通胀反应已经更为明显，加拿大通常存在一定滞后，但这种差距往往不会持续太久。同时，财政刺激、人工智能相关投资带来的需求扩张，以及全球投资者对长期国债要求更高的期限溢价，都在推升长期利率。
在这样的背景下，美国货币政策进入一个更具不确定性的阶段。随着凯文·沃什即将接任美联储主席，政策风格可能出现变化，但约束条件并没有放松：通胀仍高于2%的目标，能源与关税因素持续施压，而就业市场虽然稳健但并非毫无隐忧。这意味着，美联储短期内很难简单转向宽松，甚至在必要时仍可能重新考虑加息。同时，其资产负债表仍高达约6.7万亿美元，未来若继续缩表，也会对长期利率形成上行压力。
这一切对加拿大具有直接外溢效应。由于金融市场高度联通，加拿大长期利率在很大程度上跟随美国走势变化。如果美国因通胀压力维持高利率甚至再次收紧，加拿大央行将面临被动约束：即便国内经济相对疲弱，也难以大幅偏离，否则将引发汇率贬值和输入型通胀。
一旦利率重新上行，加拿大房地产市场的脆弱点就会再次暴露。一般而言，按揭利率每上升100个基点，大致会削弱约8.5%的购房能力，直接压缩房价承受区间。对于即将续贷的家庭来说，更高的利率意味着现金流压力上升，部分家庭可能被迫削减支出、出售房产或承受更高违约风险。目前已有约三分之一房主表示偿债压力较大，其中相当一部分将在未来一年内面临续贷。如果利率冲击叠加房价下行，挂牌量上升与价格调整可能形成自我强化。
不过，需要把握一个关键点：房地产的短期波动主要由利率驱动，但中长期仍由结构性供需决定。从更长周期看，加拿大住房市场仍具备支撑因素。移民在政策调整后大概率回归常态，并持续向核心城市集中；自住房建设长期不足可能转化为供给缺口；人口老龄化使“原地养老”增加，降低房屋流通；叠加土地、分区与建筑成本约束，供给弹性有限。这些都会在利率回落周期中重新支撑房价。
因此，当前环境更像是一个“夹层状态”：短期内，通胀与利率的不确定性（尤其是受能源与全球金融条件影响）可能再次扰动房地产市场；中长期内，结构性供给不足仍为价格提供底部支撑。关键变量在于通胀是否失控——如果核心通胀持续高于3%，央行重新加息几乎不可避免，那么此前被认为已经化解的“续贷压力”可能以更温和但更持久的方式重新显现。
在这种情况下，无论是将短期反弹视为新一轮上涨起点，还是对房地产前景过度悲观，都有失偏颇。更合理的判断是：市场尚未进入单边趋势，而是在全球宏观变量主导下，进入一个波动加大的再定价阶段。
技术指标显示，4小时级别布林带上轨切入点指向1.3770区域水平为汇价提供短线动态阻力，布林带中轨运行线指向的1.3730区域水平为走势界定潜在强弱分化，布林带下轨切入点指向的1.3695区域水平为汇价提供短线动态支撑。当前汇价运行于布林带中轨附上方，显示多头动能占据相对优势。布林带开口呈现收缩迹象，表明短线波动率有所下降。与此同时，4小时级别14日RSI相对强弱指标处于58.60附近偏强区域，表明当前多头力量处于偏强格局，汇价具有上行潜力。
4小时级别来看，美加短线阻力构筑于1.3775区域水平，日内汇价若可突破该区域限制，有望上行对1.3805区域水平发起挑战。下行结构来看，下方1.3715区域水平构成汇价短线支撑，日内汇价若失守于该区域防线，将面临回落测试1.3685区域水平之风险。
整体而言，当前市场短线情绪趋于“谨慎”，日内汇价若可突破1.3775区域限制，有望强化多头短线看涨情绪，为汇价上行挑战1.3805区域水平提供信心支持。此外，若汇价失守于1.3715区域防线，将激发市场短线看空情绪，加剧汇价回落测试1.3685区域水平之风险。
上升:1.3775-1.3805
下降:1.3715-1.3685
短线操作建议:
等待1.3775-1.3715价格区间4小时收市跟进信号，采用突破交易。
合理规划资金（仓位），控制风险（止损），做好个人交易“纪律”才是首要条件。谨记，钱不是一天赚的，但却是一天赔光的！
注⚠️:
以上建议仅供参考。
投资有风险，入市请谨慎。
领盛金融Optivest顾问
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